עסקת קומבינציה
המודל העסקי נועד לפתור מספר קשיים למי שמבקש להקים יחידות מגורים על קרקע שיש ברשותו. דרך המלך שלצידה רווח יזמי גדול ויתרונות מס ניכרים (לצד סיכון עסקי לא קטן) היא הזמנת שירותי בנייה על קרקע המצויה בבעלות היזם. בעל הקרקע נוטל מימון ומזמין שירותים מקבלן. לאחר תום הבנייה ניתן למכור אחת לארבע שנים (למשל) דירה אחת בפטור ממס שבח ולחסוך בהיטל השבחה.
עסקת הקומבינציה מיועדת למי שמעוניין לוותר על הרווח היזמי ולהשאיר את שיווק הדירות המימון והבנייה למי שעוסק בזה ועל ידי כך להשיג וודאות גדולה יותר.
עסקת קומבינציה היא מודל עסקי לפיו בעליה של קרקע מבצע עסקת חליפין במסגרתה הוא "משלם" עבור שירותי בנייה, לקבלן בניין, באמצעות העברת חלק מהבעלות שלו על הקרקע. כך למשל, אם שמעון הוא בעליה של קרקע שניתן לבנות עליה 10 יחידות דיור וראובן הוא קבלן בניין. השניים יכולים להגיע להסכמה לפיה ראובן יבנה את 10 יחידות הדיור על הקרקע של שמעון כאשר 4 יחידות דיור תהיינה בסופו של דבר בבעלות שמעון ואילו 6 היחידות הנותרות תהיינה בבעלות ראובן קבלן הבניין (ביחד עם מרכיב הקרקע שהייתה שייכת לשמעון וניתנה לראובן בתמורה לשירותי הבנייה על הקרקע).
למודל עסקי זה יתרונות של דחיית תשלום המס והפחתת מס השבח החל העסקה. החיסרון של המודל הוא בתקופת אי הוודאות במהלך תקופת הבנייה שבה הקבלן עושה שימוש בקרקע של הבעלים לצורך הקמת המבנה, לעיתים גם לצורך שיווק יחידות דיור וקבלת מימון.
בעסקאות קומבינציה ישנה הבחנה (גם בפסיקת בתי המשפט בהיבטי המס של העסקה) בין עסקת קומבינציה מלאה לעסקת קומבינציה חלקית. בעסקת קומבינציה מלאה, נמכר כל מרכיב הקרקע לקבלן – דבר הגורר שתי עסקאות נפרדות האחת מכירת הקרקע לקבלן והשנייה מכירת הדירות לבעל הקרקע המקורי (המיסוי גבוה יותר בשיטה זו). בעסקת קומבינציה חלקית נמכר חלק מהקרקע לקבלן תמורת בנייה על יתרת הקרקע – בשל יתרונות המיסוי של מודל זה הוא המקובל יותר מבין השניים. החיסכון במס נובע מהעבודה שהזמנת עבודה מקבלן אינה בגדר זכות במקרקעין וחוק המקרקעין אינו חל עליה ולפיכך לא מוטל מס רכישה על הקבלן ובנוסף הקבלן חוסך מע"מ על חלק מהמגרש. בעסקה זו חוסך בעל הקרקע את מס השבח בגין חלק המגרש שאינו מועבר לקבלן וכן משיג חסכון במס רכישה בגין יחידות הדיור הנמסרות לו.
בעיה – המועד לתשלום מס שבח, עבור חלק מהקרקע הנמסרת לקבלן, הוא עם חתימת החוזה עם הקבלן, כלומר לפני שבעל הקרקע נפגש עם הכסף בין מכירת הדירות. יחד עם זאת ניתן לפנות במסגרת סעיף 91 א' לחוק מיסוי מקרקעין לדחיית המועד לתשלום המס, כולו או מקצתו ובלבד שהתשלום ישא הפרשי ריבית והצמדה.
בעל קרקע בבואו לחתום על עסקת קומבינציה עם קבלן חייב לדאוג בראש ובראשונה להבטיח את עצמו במקרה של סכסוך עם הקבלן וכן להבטיח את יכולתו למחוק הערות אזהרה שנרשמו על ידי הקבלן לטובת רוכשי דירות – הדבר נעשה באמצעות קבלת יפוי כח בלתי חוזר למחיקת הערות האזהרה במקרה של ביטול הסכם הקומבינציה בתום לב וכחוק.
סכנה נוספת אורבת למי שעושה דרך קבע עסקאות קומבינציה או שערך עסקת קומבינציה גדולה מאוד שבמהלכה הגיעו לרשותו יחידות דיור רבות היא שרשויות המס יטענו שהוא "עוסק" כמו כל קבלן/יזם מקצועי ומקרה כזה מכירת הדירות עלולה להתחייב במס הכנסה ומע"מ – בעל הקרקע שיתחייב במע"מ לא יוכל לקזז את מע"מ התשומות אם לא יהפוך לעוסק רשום במע"מ.
הקבלן יהא חייב בתשלום מע"מ בגין הקרקע שמכר לו בעל הקרקע שאינו עוסק (את מרכיב המע"מ הקבלן מנכה כמס תשומות)
מכירת יחידות דיור למגורים במקרים מסוימים זוכה לפטור ממס שבח – הפטור המפורסם הוא מכירת יחידת דיור אחת בלבד פעם בארבע שנים. בעל הקרקע אף יכול לזכות בפטור מהיטל השבחה בגין דירה אחת אם יגור הוא או קרובו בדירה במשך ארבע שנים מגמר הבנייה.
במודל עסקת הקומבינציה הקבלן חייב במס רכישה בשיעור 5% בגין חלק המגרש שהועבר אליו. בעלי הקרקע שהזמין שירותי בנייה על חלק הקרקע שנותר ברשותו אינו חייב במס רכישה בגין הדירות שקיבל במהלך העסקה.
